แบบสัญญาเช่าฟรี (2026): เทมเพลตสัญญาเช่าบ้าน ห้อง คอนโด + ข้อกฎหมายที่ต้องรู้

ทุกปีมีข้อพิพาทเรื่องการเช่าที่อยู่อาศัยในประเทศไทยนับหมื่นคดี ไม่ว่าจะเป็นผู้ให้เช่าไม่คืนเงินมัดจำ ผู้เช่าค้างค่าเช่าแล้วหนี หรือข้อตกลงปากเปล่าที่ไม่มีหลักฐานพิสูจน์ ปัญหาเหล่านี้ล้วนมีจุดเริ่มต้นเดียวกัน คือ ไม่มีสัญญาเช่าที่ชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษร

ตั้งแต่ พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้ ผู้ให้เช่าและผู้เช่ามีสิทธิและหน้าที่ตามกฎหมายที่ชัดเจนมากขึ้น การทำสัญญาเช่าที่ถูกต้องตามกฎหมายจึงไม่ใช่แค่ "ควรทำ" แต่เป็น "ต้องทำ"

สัญญาหนึ่งฉบับไม่จำเป็นต้องใช้เวลาหลายวัน AiDocx ช่วยให้คุณสร้างเอกสารจากร่าง AI ถึงเซ็นสัญญาภายในเวลาดื่มกาแฟหนึ่งแก้ว

บทความนี้รวบรวม แบบสัญญาเช่าฟรี 3 รูปแบบ (บ้าน คอนโด ห้องพัก) พร้อมอธิบายข้อกฎหมายสำคัญที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องรู้ในปี 2026

---

สัญญาเช่าคืออะไร ทำไมต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร

สัญญาเช่า คือข้อตกลงที่ผู้ให้เช่า (เจ้าของทรัพย์สิน) ยินยอมให้ผู้เช่าใช้สอยทรัพย์สินเป็นการชั่วคราว โดยผู้เช่าตกลงจ่ายค่าเช่าตามที่กำหนด

ทำไมต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กำหนดว่า:

"การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงการเช่าที่มีกำหนดไม่เกินสามปี"

แปลเป็นภาษาง่ายๆ คือ:

• สัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปี: ไม่ได้บังคับให้ทำเป็นหนังสือ แต่ถ้าไม่ทำ จะฟ้องร้องได้ยาก
• สัญญาเช่าเกิน 3 ปี: ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นใช้บังคับได้ไม่เกิน 3 ปี

ในทางปฏิบัติ ไม่ว่าจะเช่าระยะสั้นหรือยาว ควรทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ เพราะ:

1. เป็นหลักฐานทางกฎหมาย หากเกิดข้อพิพาท
2. ป้องกันความเข้าใจผิด เรื่องเงื่อนไขต่างๆ
3. ปกป้องสิทธิทั้งสองฝ่าย ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า
4. เป็นไปตามกฎหมายใหม่ ที่กำหนดให้ผู้ให้เช่ารายใหญ่ต้องใช้สัญญามาตรฐาน

---

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า

พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2562

กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2562 ใช้บังคับกับ ผู้ให้เช่าที่มีหน่วยเช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป (ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือไม่) โดยมีสาระสำคัญดังนี้:

• ผู้ให้เช่าต้องจัดทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร
• ห้ามเรียกเงินมัดจำเกิน 1 เดือน
• ห้ามเรียกค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
• ต้องคืนเงินมัดจำภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญา
• ห้ามตัดน้ำ ตัดไฟ เพื่อบีบให้ผู้เช่าออก

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537-571

เป็นกฎหมายหลักที่ควบคุมเรื่องการเช่าทรัพย์สินทุกประเภท สาระสำคัญ:

• มาตรา 537: ผู้ให้เช่าส่งมอบทรัพย์สินในสภาพดี ผู้เช่าจ่ายค่าเช่า
• มาตรา 538: สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน
• มาตรา 546: ผู้เช่าต้องดูแลทรัพย์สินเสมือนวิญญูชนจะพึงดูแลทรัพย์สินของตนเอง
• มาตรา 552: ค่าเช่าค้างชำระ ผู้ให้เช่ามีบุริมสิทธิเหนือทรัพย์สินของผู้เช่าที่อยู่ในสถานที่เช่า
• มาตรา 560: การเช่าย่อมระงับเมื่อสิ้นกำหนดเวลา

กฎกระทรวง เรื่อง เงินมัดจำ ค่าเช่าล่วงหน้า

กฎกระทรวงที่ออกภายใต้ พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ฯ กำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับ:

• จำนวนเงินมัดจำสูงสุดที่เรียกได้
• เงื่อนไขการคืนเงินมัดจำ
• ค่าบริการที่ผู้ให้เช่าเรียกเก็บได้และเรียกเก็บไม่ได้
• อัตราค่าสาธารณูปโภค (น้ำ ไฟ) ที่เรียกเก็บได้

สิ่งที่ผู้ให้เช่าห้ามทำตามกฎหมายใหม่

ข้อห้าม	รายละเอียด	โทษ
ห้ามเก็บเงินมัดจำเกิน 1 เดือน	เรียกเงินประกันได้ไม่เกิน 1 เท่าของค่าเช่ารายเดือน	ปรับไม่เกิน 100,000 บาท
ห้ามเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน	เรียกค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือน	ปรับไม่เกิน 100,000 บาท
ห้ามตัดน้ำ ตัดไฟ	ห้ามตัดน้ำ ตัดไฟ เพื่อบังคับให้ผู้เช่าออก	ปรับไม่เกิน 100,000 บาท
ห้ามเข้าห้องเช่าโดยไม่แจ้ง	ต้องแจ้งล่วงหน้าก่อนเข้าตรวจสอบ	ปรับไม่เกิน 100,000 บาท
ห้ามเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินอัตราที่กำหนด	ค่าน้ำค่าไฟต้องไม่เกินอัตราของการประปาและการไฟฟ้า	ปรับไม่เกิน 100,000 บาท
ห้ามบอกเลิกสัญญาโดยไม่แจ้งล่วงหน้า	ต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน	ปรับไม่เกิน 100,000 บาท
ต้องคืนมัดจำภายใน 7 วัน	คืนเงินมัดจำภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญาและตรวจสภาพเรียบร้อย	ปรับไม่เกิน 100,000 บาท

---

องค์ประกอบสำคัญของสัญญาเช่า

สัญญาเช่าที่สมบูรณ์ควรมีองค์ประกอบดังต่อไปนี้:

ลำดับ	องค์ประกอบ	รายละเอียด
1	ข้อมูลคู่สัญญา	ชื่อ-นามสกุล ที่อยู่ เลขบัตรประชาชน ของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า
2	รายละเอียดทรัพย์สิน	ที่ตั้ง ประเภท (บ้าน คอนโด ห้อง) ขนาดพื้นที่ เลขที่โฉนด
3	ระยะเวลาเช่า	วันเริ่มต้น วันสิ้นสุด เงื่อนไขการต่อสัญญา
4	อัตราค่าเช่า	จำนวนเงิน กำหนดชำระ วิธีชำระ
5	เงินมัดจำ	จำนวนเงิน เงื่อนไขการคืน
6	ค่าสาธารณูปโภค	วิธีคิดค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง
7	สภาพทรัพย์สิน	รายการทรัพย์สินและอุปกรณ์ พร้อมสภาพ ณ วันเริ่มเช่า
8	ข้อห้ามและข้อจำกัด	เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์ ห้ามดัดแปลง ห้ามเช่าช่วง
9	เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา	เหตุที่บอกเลิกได้ ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า
10	การซ่อมแซม	แบ่งความรับผิดชอบระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า
11	ลายมือชื่อ	ลายมือชื่อคู่สัญญาและพยาน

---

แบบสัญญาเช่า (เทมเพลตฟรี)

แบบที่ 1: สัญญาเช่าบ้าน (House Rental Agreement)

สัญญาเช่าบ้าน

ทำที่: กรุงเทพมหานคร วันที่: //2569

ข้อ 1 คู่สัญญา

สัญญาฉบับนี้ทำขึ้นระหว่าง:

ผู้ให้เช่า: นาย/นาง/นางสาว ______________ อายุ ___ ปี อยู่บ้านเลขที่ ___ ซอย ____________ ถนน ____________ แขวง ____________ เขต ____________ กรุงเทพมหานคร 10___ เลขบัตรประจำตัวประชาชน ______________ ซึ่งต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า "ผู้ให้เช่า"

ผู้เช่า: นาย/นาง/นางสาว ______________ อายุ ___ ปี อยู่บ้านเลขที่ ___ ซอย ____________ ถนน ____________ แขวง ____________ เขต ____________ กรุงเทพมหานคร 10___ เลขบัตรประจำตัวประชาชน ______________ ซึ่งต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า "ผู้เช่า"

ทั้งสองฝ่ายตกลงทำสัญญาเช่ามีข้อความดังต่อไปนี้:

ข้อ 2 ทรัพย์สินที่เช่า

ผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าและผู้เช่าตกลงเช่าบ้านเลขที่ ___ หมู่บ้าน ____________ ซอย ____________ ถนน ____________ แขวง ____________ เขต ____________ กรุงเทพมหานคร 10___ โฉนดที่ดินเลขที่ ____________ เนื้อที่ประมาณ ___ ตารางวา พร้อมสิ่งปลูกสร้าง เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น

ข้อ 3 ระยะเวลาเช่า

ผู้ให้เช่าตกลงให้เช่า มีกำหนดเวลา ___ ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ //2569 ถึงวันที่ //25__ ผู้เช่าจะต่อสัญญาได้โดยแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วันก่อนสัญญาสิ้นสุด

ข้อ 4 อัตราค่าเช่า

ผู้เช่าตกลงชำระค่าเช่าเดือนละ ____________ บาท (____________) กำหนดชำระภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน โดยโอนเข้าบัญชี:

• ธนาคาร: ____________
• ชื่อบัญชี: ____________
• เลขที่บัญชี: ____________

หากผู้เช่าชำระค่าเช่าล่าช้า ผู้เช่าตกลงจ่ายค่าปรับในอัตราร้อยละ 1.25 ต่อเดือนของค่าเช่าที่ค้างชำระ

ข้อ 5 เงินมัดจำ

ในวันทำสัญญานี้ ผู้เช่าได้วางเงินมัดจำจำนวน ____________ บาท (____________) ซึ่งไม่เกิน 1 เท่าของค่าเช่ารายเดือน ผู้ให้เช่าจะคืนเงินมัดจำดังกล่าวภายใน 7 วัน นับจากวันที่ผู้เช่าส่งมอบทรัพย์สินคืนและตรวจสอบสภาพเรียบร้อยแล้ว ทั้งนี้ผู้ให้เช่าอาจหักเงินมัดจำเพื่อชดเชยค่าเสียหายที่เกิดจากการกระทำของผู้เช่า (ไม่รวมการเสื่อมสภาพตามปกติ)

ข้อ 6 ค่าสาธารณูปโภค

ผู้เช่ารับผิดชอบค่าใช้จ่ายดังต่อไปนี้:

• ค่าไฟฟ้า: ตามอัตราที่การไฟฟ้านครหลวง/ส่วนภูมิภาคเรียกเก็บจริง
• ค่าน้ำประปา: ตามอัตราที่การประปานครหลวง/ส่วนภูมิภาคเรียกเก็บจริง
• ค่าอินเทอร์เน็ต/เคเบิลทีวี: ผู้เช่ารับผิดชอบเอง (หากต้องการติดตั้ง)
• ค่าส่วนกลาง: ____________ (ผู้ให้เช่า/ผู้เช่า) เป็นผู้รับผิดชอบ

ข้อ 7 การดูแลรักษาและซ่อมแซม

(ก) ผู้เช่าจะต้องดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพดี ไม่ทำให้เสียหาย บุบสลาย หรือเสื่อมค่า

(ข) การซ่อมแซมเล็กน้อย (ไม่เกิน 2,000 บาทต่อครั้ง) เป็นความรับผิดชอบของผู้เช่า

(ค) การซ่อมแซมใหญ่ (โครงสร้าง หลังคา ระบบไฟฟ้าหลัก ระบบประปาหลัก) เป็นความรับผิดชอบของผู้ให้เช่า

(ง) ผู้เช่าต้องแจ้งผู้ให้เช่าทันทีเมื่อพบความเสียหายที่ต้องซ่อมแซม

ข้อ 8 ข้อห้าม

ผู้เช่าตกลงปฏิบัติตามข้อห้ามดังต่อไปนี้:

• (ก) ห้ามนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วง เว้นแต่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า
• (ข) ห้ามดัดแปลง ต่อเติม รื้อถอนส่วนหนึ่งส่วนใดของทรัพย์สิน เว้นแต่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษร
• (ค) ห้ามใช้ทรัพย์สินเพื่อกิจการที่ผิดกฎหมาย หรือขัดต่อศีลธรรมอันดี
• (ง) ห้ามเลี้ยงสัตว์ในทรัพย์สินที่เช่า เว้นแต่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษร
• (จ) ห้ามก่อเหตุเดือดร้อนรำคาญแก่ผู้อยู่อาศัยข้างเคียง

ข้อ 9 การบอกเลิกสัญญา

(ก) ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาได้โดยแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน

(ข) ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาได้ทันทีหาก:

• ผู้เช่าค้างค่าเช่าติดต่อกัน 2 เดือน
• ผู้เช่าใช้ทรัพย์สินผิดวัตถุประสงค์ที่ระบุในสัญญา
• ผู้เช่าฝ่าฝืนข้อห้ามในข้อ 8 และไม่แก้ไขภายใน 15 วันหลังได้รับแจ้ง

(ค) เมื่อสัญญาสิ้นสุด ผู้เช่าต้องส่งคืนทรัพย์สินในสภาพเดิม (ยกเว้นการเสื่อมสภาพตามปกติ) ภายใน 7 วัน

ข้อ 10 บัญชีทรัพย์สินและอุปกรณ์

ทรัพย์สินและอุปกรณ์ที่ผู้ให้เช่าส่งมอบให้ผู้เช่า ณ วันเริ่มต้นสัญญา มีรายการตามเอกสารแนบท้ายสัญญา (ภาคผนวก ก) ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญานี้

ข้อ 11 ข้อตกลงทั่วไป

(ก) สัญญาฉบับนี้ทำขึ้นเป็นสองฉบับ มีข้อความตรงกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายยึดถือไว้ฝ่ายละหนึ่งฉบับ

(ข) หากข้อความใดในสัญญานี้ขัดแย้งกับกฎหมาย ให้ถือว่าเฉพาะข้อความนั้นเป็นโมฆะ ส่วนที่เหลือยังคงมีผลบังคับใช้

(ค) การแก้ไขเพิ่มเติมสัญญานี้ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและลงนามโดยคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย

ลงชื่อ ________________________ ผู้ให้เช่า (________________________)

ลงชื่อ ________________________ ผู้เช่า (________________________)

ลงชื่อ ________________________ พยาน (________________________)

ลงชื่อ ________________________ พยาน (________________________)

---

แบบที่ 2: สัญญาเช่าคอนโด/อพาร์ทเมนต์ (Condo/Apartment Rental Agreement)

สัญญาเช่าคอนโดมีข้อแตกต่างจากการเช่าบ้านในหลายประเด็น เช่น กฎของนิติบุคคลอาคารชุด ค่าส่วนกลาง และข้อจำกัดเรื่องการใช้พื้นที่ส่วนกลาง

สัญญาเช่าห้องชุด (คอนโดมิเนียม)

ทำที่: กรุงเทพมหานคร วันที่: //2569

ข้อ 1 คู่สัญญา

ผู้ให้เช่า: นาย/นาง/นางสาว ______________ เลขบัตรประชาชน ______________ ที่อยู่ ______________ ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ ______________ ซึ่งต่อไปเรียกว่า "ผู้ให้เช่า"

ผู้เช่า: นาย/นาง/นางสาว ______________ เลขบัตรประชาชน ______________ ที่อยู่ ______________ ซึ่งต่อไปเรียกว่า "ผู้เช่า"

ข้อ 2 ทรัพย์สินที่เช่า

ผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าห้องชุดเลขที่ ___ ชั้นที่ ___ อาคาร ____________ โครงการ ____________ ตั้งอยู่เลขที่ ___ ถนน ____________ แขวง ____________ เขต ____________ กรุงเทพมหานคร 10___ มีพื้นที่ใช้สอยประมาณ ___ ตารางเมตร ประเภทห้อง: ___ ห้องนอน ___ ห้องน้ำ เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น

ข้อ 3 ระยะเวลาเช่า

กำหนดระยะเวลาเช่า ___ เดือน/___ ปี ตั้งแต่วันที่ //2569 ถึงวันที่ //25__

หากผู้เช่าประสงค์ต่อสัญญา ต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน โดยค่าเช่าใหม่จะเป็นไปตามที่ตกลงกัน

ข้อ 4 ค่าเช่าและการชำระ

ค่าเช่ารายเดือน: ____________ บาท (____________) กำหนดชำระ: ภายในวันที่ ___ ของทุกเดือน วิธีชำระ: โอนเข้าบัญชีธนาคาร ____________ ชื่อบัญชี ____________ เลขที่ ____________

ข้อ 5 เงินมัดจำ

ผู้เช่าวางเงินมัดจำจำนวน ____________ บาท (ไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่า ตาม พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2562) ผู้ให้เช่าจะคืนเงินมัดจำภายใน 7 วัน หลังตรวจสอบสภาพห้องชุดและหักค่าเสียหาย (ถ้ามี)

ข้อ 6 ค่าสาธารณูปโภคและค่าส่วนกลาง

• ค่าไฟฟ้า: ตามหน่วยที่ใช้จริง อัตราตามที่การไฟฟ้านครหลวงเรียกเก็บ
• ค่าน้ำประปา: ตามหน่วยที่ใช้จริง อัตราตามที่การประปานครหลวงเรียกเก็บ
• ค่าส่วนกลาง: ____________ บาท/เดือน โดย ____________ (ผู้ให้เช่า/ผู้เช่า) เป็นผู้รับผิดชอบ
• ค่าที่จอดรถ: ____________ บาท/เดือน (รวม/ไม่รวมในค่าเช่า)

ข้อ 7 กฎระเบียบนิติบุคคลอาคารชุด

ผู้เช่าตกลงปฏิบัติตามกฎระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด ____________ ทุกประการ รวมถึงแต่ไม่จำกัดเพียง:

• การใช้พื้นที่ส่วนกลาง (สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ล็อบบี้)
• เวลาเปิด-ปิดของสิ่งอำนวยความสะดวก
• การแจ้งย้ายเข้า-ออก
• การนำสัตว์เลี้ยงเข้าพื้นที่ส่วนกลาง (ตามกฎของนิติบุคคล)
• ระเบียบการรับ-ส่งพัสดุ
• ข้อกำหนดเรื่องเสียงรบกวน

ข้อ 8 เฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์

ห้องชุดให้เช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ตามรายการแนบท้าย (ภาคผนวก ก) ผู้เช่าตกลงรับผิดชอบดูแลรักษาให้อยู่ในสภาพดี หากเสียหายหรือสูญหายนอกเหนือจากการเสื่อมสภาพตามปกติ ผู้เช่าต้องซ่อมแซมหรือชดใช้ตามมูลค่าจริง

ข้อ 9 การดัดแปลงห้องชุด

ผู้เช่าห้ามดัดแปลง ต่อเติม ทุบ หรือเปลี่ยนแปลงโครงสร้างห้องชุด เว้นแต่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า และได้รับอนุญาตจากนิติบุคคลอาคารชุด (ถ้าจำเป็น)

ข้อ 10 การบอกเลิกสัญญา

(ก) ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจบอกเลิกสัญญาได้โดยแจ้งล่วงหน้า 30 วัน เป็นลายลักษณ์อักษร

(ข) ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาได้ทันทีหากผู้เช่า:

• ค้างค่าเช่าติดต่อกัน 2 เดือนขึ้นไป
• ฝ่าฝืนกฎระเบียบนิติบุคคลอย่างร้ายแรง
• ใช้ห้องชุดผิดวัตถุประสงค์

(ค) หากผู้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดโดยไม่มีเหตุอันสมควร ผู้ให้เช่ามีสิทธิริบเงินมัดจำ

ลงชื่อ ________________________ ผู้ให้เช่า (________________________)

ลงชื่อ ________________________ ผู้เช่า (________________________)

ลงชื่อ ________________________ พยาน (________________________)

ลงชื่อ ________________________ พยาน (________________________)

---

แบบที่ 3: สัญญาเช่าห้องพัก (Room Rental Agreement)

สัญญาเช่าห้องพักใช้สำหรับหอพัก อพาร์ทเมนต์ หรือห้องเช่ารายเดือน ซึ่งมักเป็นกรณีที่เจ้าของมีหลายห้องให้เช่า และอยู่ภายใต้ พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2562 โดยตรง

สัญญาเช่าห้องพัก

ทำที่: ____________ วันที่: //2569

ข้อ 1 คู่สัญญา

ผู้ให้เช่า: ______________ เลขบัตรประชาชน ______________ ในฐานะเจ้าของ/ผู้ดูแลอาคาร ______________ ซึ่งต่อไปเรียกว่า "ผู้ให้เช่า"

ผู้เช่า: ______________ เลขบัตรประชาชน ______________ ซึ่งต่อไปเรียกว่า "ผู้เช่า"

ข้อ 2 ทรัพย์สินที่เช่า

ห้องพักหมายเลข ___ ชั้นที่ ___ อาคาร ____________ ตั้งอยู่เลขที่ ___ ซอย ____________ ถนน ____________ ตำบล/แขวง ____________ อำเภอ/เขต ____________ จังหวัด ____________ รหัสไปรษณีย์ ______ พื้นที่ใช้สอยประมาณ ___ ตารางเมตร ประเภท: ห้องพัดลม / ห้องแอร์ / ห้องน้ำในตัว / ห้องน้ำรวม

ข้อ 3 ระยะเวลาเช่า

เริ่มตั้งแต่วันที่ //2569 โดยเช่าเป็นรายเดือน สัญญาจะต่ออัตโนมัติทุกเดือนจนกว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิก

ข้อ 4 ค่าเช่าและค่าบริการ

รายการ	จำนวนเงิน (บาท)
ค่าเช่ารายเดือน	____________
ค่าน้ำประปา (ต่อหน่วย)	____________ (ไม่เกินอัตราการประปา)
ค่าไฟฟ้า (ต่อหน่วย)	____________ (ไม่เกินอัตราการไฟฟ้า)
ค่าอินเทอร์เน็ต (ถ้ามี)	____________
ค่าบริการอื่นๆ	____________

กำหนดชำระค่าเช่า: ภายในวันที่ ___ ของทุกเดือน

หมายเหตุ: ตาม พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ผู้ให้เช่าที่มีหน่วยเช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ห้ามเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินอัตราที่การประปาและการไฟฟ้าเรียกเก็บ

ข้อ 5 เงินมัดจำ

ผู้เช่าวางเงินมัดจำจำนวน ____________ บาท (ไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่า) ผู้ให้เช่าจะคืนเงินมัดจำภายใน 7 วันนับจากวันส่งคืนห้อง โดยหักค่าเสียหาย ค่าสาธารณูปโภคค้างชำระ หรือค่าเช่าค้างชำระ (ถ้ามี)

ข้อ 6 ข้อปฏิบัติสำหรับผู้เช่า

(ก) รักษาความสะอาดของห้องพักและพื้นที่ส่วนกลาง (ข) ไม่ส่งเสียงดังรบกวนผู้พักอาศัยอื่นหลัง 22.00 น. (ค) ไม่นำสัตว์เลี้ยงเข้ามาในอาคาร (ง) ไม่ทำผิดกฎหมายภายในห้องพัก (จ) ไม่นำบุคคลภายนอกเข้าพักค้างคืนโดยไม่แจ้งผู้ให้เช่า (ฉ) ไม่ดัดแปลงห้องพักโดยไม่ได้รับอนุญาต (ช) ปฏิบัติตามกฎระเบียบของอาคาร ____________ ทุกประการ

ข้อ 7 การบอกเลิกสัญญา

ฝ่ายใดประสงค์บอกเลิกสัญญา ต้องแจ้งอีกฝ่ายล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน หากผู้เช่าออกก่อนครบกำหนดแจ้งล่วงหน้า ผู้ให้เช่ามีสิทธิหักจากเงินมัดจำ

ข้อ 8 การส่งคืนห้องพัก

เมื่อสัญญาสิ้นสุด ผู้เช่าต้องขนย้ายทรัพย์สินส่วนตัวออกทั้งหมด ทำความสะอาดห้อง และส่งคืนกุญแจ ผู้ให้เช่าจะตรวจสอบสภาพห้องร่วมกับผู้เช่า หากพบความเสียหายจะหักจากเงินมัดจำ

ลงชื่อ ________________________ ผู้ให้เช่า

ลงชื่อ ________________________ ผู้เช่า

ลงชื่อ ________________________ พยาน

---

เงินมัดจำและค่าเช่าล่วงหน้า: สิ่งที่กฎหมายกำหนด

ข้อกำหนดตาม พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2562

กฎหมายกำหนดเพดานเงินมัดจำและค่าเช่าล่วงหน้าอย่างชัดเจน:

รายการ	เพดานสูงสุด	หมายเหตุ
เงินมัดจำ (ค่าประกันความเสียหาย)	ไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่า	ผู้ให้เช่าเรียกเก็บได้เฉพาะค่าประกันความเสียหาย
ค่าเช่าล่วงหน้า	ไม่เกิน 1 เดือน	เรียกเก็บล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือน
รวมที่เรียกเก็บได้สูงสุด	2 เดือนของค่าเช่า	(มัดจำ 1 เดือน + ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน)

ตัวอย่างคำนวณ

สมมติค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาท:

• เงินมัดจำสูงสุดที่เรียกได้: 8,000 บาท
• ค่าเช่าล่วงหน้าสูงสุด: 8,000 บาท
• รวมจ่ายวันเข้าอยู่: 16,000 บาท (มัดจำ + เช่าล่วงหน้า)
• ถ้าผู้ให้เช่าเรียก 3 เดือน (24,000 บาท) = ผิดกฎหมาย

เงื่อนไขการคืนเงินมัดจำ

ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินมัดจำภายใน 7 วัน นับจากวันส่งคืนทรัพย์สิน โดย:

1. ตรวจสอบสภาพทรัพย์สิน: เปรียบเทียบกับบัญชีทรัพย์สินที่บันทึกไว้ตอนเข้าอยู่
2. หักค่าเสียหาย (ถ้ามี): เฉพาะความเสียหายที่เกิดจากผู้เช่า ไม่รวมการเสื่อมสภาพตามปกติ
3. หักค่าสาธารณูปโภคค้างชำระ: ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเช่าที่ค้างอยู่
4. คืนส่วนที่เหลือ: โอนคืนภายใน 7 วัน

สิ่งที่ผู้ให้เช่าหักจากมัดจำไม่ได้:

• ค่าทำความสะอาดทั่วไป (ไม่ใช่ความเสียหาย)
• การเสื่อมสภาพตามการใช้งานปกติ (เช่น สีผนังซีด เฟอร์นิเจอร์มีรอยใช้งาน)
• ค่าซ่อมแซมที่ไม่ได้เกิดจากผู้เช่า

---

สิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าและผู้ให้เช่า

หัวข้อ	สิทธิ/หน้าที่ของผู้ให้เช่า	สิทธิ/หน้าที่ของผู้เช่า
การส่งมอบทรัพย์สิน	ส่งมอบในสภาพพร้อมใช้งาน ระบบน้ำ ไฟ ใช้ได้	ตรวจสอบสภาพก่อนรับมอบ บันทึกภาพไว้เป็นหลักฐาน
การซ่อมแซม	รับผิดชอบซ่อมแซมโครงสร้างหลัก หลังคา ระบบไฟฟ้า ประปา	รับผิดชอบซ่อมแซมเล็กน้อยที่เกิดจากการใช้งาน
ค่าสาธารณูปโภค	เรียกเก็บไม่เกินอัตราที่การประปา/การไฟฟ้าเรียกเก็บ	ชำระตามกำหนดและตามอัตราที่ตกลง
การเข้าตรวจสอบ	ต้องแจ้งล่วงหน้า ห้ามเข้าโดยพลการ	อนุญาตให้เข้าตรวจสอบตามที่แจ้ง
การตัดน้ำ/ไฟ	ห้ามตัดน้ำ ตัดไฟ เพื่อบีบให้ออก	แจ้งเจ้าหน้าที่หากถูกตัดน้ำ/ไฟโดยมิชอบ
เงินมัดจำ	คืนภายใน 7 วัน หักได้เฉพาะค่าเสียหายจริง	ได้รับคืนหลังส่งคืนทรัพย์สินในสภาพดี
การบอกเลิกสัญญา	แจ้งล่วงหน้า 30 วัน ห้ามไล่ออกทันที (ยกเว้นกรณีร้ายแรง)	แจ้งล่วงหน้า 30 วัน
ค่าเช่า	มีสิทธิปรับค่าเช่าเมื่อต่อสัญญา	ชำระค่าเช่าตรงเวลา
การเช่าช่วง	อนุญาตหรือปฏิเสธได้	ต้องได้รับอนุญาตก่อนให้เช่าช่วง

---

วิธีสร้างสัญญาเช่าด้วย AI

แทนที่จะพิมพ์สัญญาเช่าเองตั้งแต่ต้น คุณสามารถใช้ AiDocX สร้างสัญญาเช่าด้วย AI ได้ภายในไม่กี่นาที

ขั้นตอนการสร้างสัญญาเช่าด้วย AiDocX

ขั้นตอนที่ 1: เข้าสู่ระบบ

เข้าไปที่ app.aidocx.ai และสมัครสมาชิกหรือเข้าสู่ระบบ

ขั้นตอนที่ 2: เลือกสร้างสัญญาใหม่

คลิก "สร้างสัญญาใหม่" และเลือกประเภท "สัญญาเช่า" หรือใช้ AI Chat เพื่อสร้างจากคำอธิบาย

ขั้นตอนที่ 3: ใส่ Prompt

ตัวอย่าง Prompt ที่ใช้ได้:

สร้างสัญญาเช่าคอนโด 1 ห้องนอน ชั้น 15 โครงการ ABC Residence
ถนนสุขุมวิท เขตวัฒนา กรุงเทพฯ

ผู้ให้เช่า: นายสมชาย ดีมาก
ผู้เช่า: นางสาวสุดา ใจดี

ค่าเช่า 15,000 บาท/เดือน
เงินมัดจำ 15,000 บาท (1 เดือน)
ระยะเวลาเช่า 1 ปี (1 เม.ย. 2569 - 31 มี.ค. 2570)

เงื่อนไขพิเศษ:
- ห้ามเลี้ยงสัตว์
- ค่าส่วนกลางผู้ให้เช่ารับผิดชอบ
- มีที่จอดรถ 1 คัน
- ผู้เช่ารับผิดชอบค่าน้ำค่าไฟตามจริง

ขั้นตอนที่ 4: ตรวจสอบและแก้ไข

AI จะสร้างสัญญาเช่าฉบับสมบูรณ์ คุณสามารถแก้ไขรายละเอียดได้ตามต้องการ ระบบจะตรวจสอบให้ว่าเป็นไปตามกฎหมายไทย

ขั้นตอนที่ 5: ส่งให้ลงนาม

ใช้ฟีเจอร์ลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์ส่งให้ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าลงนามออนไลน์ ไม่ต้องพิมพ์กระดาษ

---

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยในสัญญาเช่า

1. ไม่ระบุรายละเอียดทรัพย์สินให้ชัดเจน

หลายคนเขียนแค่ "ห้อง 101" โดยไม่ระบุที่อยู่เต็ม เลขที่โฉนด หรือขนาดพื้นที่ ทำให้เมื่อเกิดข้อพิพาท ไม่สามารถระบุทรัพย์สินที่เช่าได้อย่างชัดเจน

วิธีแก้: ระบุที่อยู่เต็ม เลขที่ห้อง ชั้น อาคาร เลขที่โฉนด และขนาดพื้นที่ให้ครบถ้วน

2. ไม่ทำบัญชีทรัพย์สินและถ่ายรูปก่อนเข้าอยู่

ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดคือ ผู้ให้เช่าเรียกร้องค่าเสียหายจากสิ่งที่เสียหายอยู่แล้วก่อนผู้เช่าเข้าอยู่

วิธีแก้: ทำรายการทรัพย์สินพร้อมถ่ายรูปสภาพทุกจุดในวันเข้าอยู่ ให้ทั้งสองฝ่ายลงนามรับทราบ

3. ไม่ระบุอัตราค่าน้ำค่าไฟในสัญญา

ผู้ให้เช่าบางรายเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟในอัตราสูงกว่าที่กฎหมายอนุญาต เช่น เก็บค่าไฟหน่วยละ 8-10 บาท ทั้งที่อัตราการไฟฟ้าอยู่ที่ประมาณ 3-5 บาท

วิธีแก้: ระบุอัตราค่าน้ำค่าไฟในสัญญาให้ชัดเจน และอ้างอิงว่าไม่เกินอัตราที่การประปา/การไฟฟ้าเรียกเก็บ

4. ไม่มีเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา

สัญญาหลายฉบับไม่ระบุเงื่อนไขการบอกเลิก ทำให้ผู้เช่าถูกไล่ออกกะทันหัน หรือผู้เช่าหนีไปโดยไม่แจ้ง

วิธีแก้: ระบุเงื่อนไขการบอกเลิกให้ชัดเจน รวมถึงระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าและผลที่ตามมา

5. เรียกเงินมัดจำเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด

ผู้ให้เช่าบางรายยังคงเรียกเงินมัดจำ 2-3 เดือน ซึ่งผิดกฎหมายสำหรับผู้ให้เช่าที่มี 5 หน่วยเช่าขึ้นไป

วิธีแก้: ตรวจสอบว่าผู้ให้เช่าอยู่ภายใต้ พ.ร.บ. การเช่าฯ หรือไม่ หากอยู่ภายใต้กฎหมาย เงินมัดจำต้องไม่เกิน 1 เดือน

6. ไม่มีข้อตกลงเรื่องการซ่อมแซม

ไม่ระบุว่าอะไรเป็นความรับผิดชอบของผู้เช่า อะไรเป็นของผู้ให้เช่า ทำให้เกิดข้อพิพาทเมื่อมีสิ่งของชำรุด

วิธีแก้: แบ่งความรับผิดชอบให้ชัด เช่น การซ่อมเล็กน้อย (ต่ำกว่า 2,000 บาท) เป็นของผู้เช่า การซ่อมโครงสร้างเป็นของผู้ให้เช่า

---

คำถามที่พบบ่อย

1. ผู้ให้เช่ารายเล็ก (มีห้องเช่าไม่ถึง 5 ห้อง) ต้องปฏิบัติตาม พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ฯ ด้วยหรือไม่

พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2562 บังคับใช้กับผู้ให้เช่าที่มีหน่วยเช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ผู้ให้เช่ารายเล็กที่มีไม่ถึง 5 หน่วยจะอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ทั่วไป ซึ่งหมายความว่าอาจเรียกเงินมัดจำมากกว่า 1 เดือนได้ตามที่ตกลงกัน อย่างไรก็ตาม แนะนำให้ทำสัญญาตามมาตรฐาน พ.ร.บ. เพื่อความเป็นธรรมแก่ทั้งสองฝ่าย

2. ผู้ให้เช่าไม่คืนเงินมัดจำ ต้องทำอย่างไร

หากผู้ให้เช่าไม่คืนเงินมัดจำภายใน 7 วัน หรือหักเงินมัดจำโดยไม่มีเหตุอันสมควร ผู้เช่าสามารถ:

1. ทำหนังสือทวงถาม: ส่งจดหมายลงทะเบียนเรียกร้องเงินมัดจำคืน
2. ร้องเรียนที่ สคบ.: (สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค) โทร 1166
3. ฟ้องศาล: คดีผู้บริโภค ซึ่งไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาล และไม่จำเป็นต้องมีทนายความ

3. สัญญาเช่าปากเปล่ามีผลทางกฎหมายหรือไม่

สัญญาเช่าปากเปล่า (ไม่มีลายลักษณ์อักษร) มีผลทางกฎหมาย ตามหลักกฎหมายสัญญาทั่วไป แต่มีข้อจำกัดสำคัญ:

• ฟ้องร้องได้ยาก เพราะไม่มีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร ตามมาตรา 538 ศาลจะรับฟ้องเฉพาะการเช่าที่มีกำหนดไม่เกิน 3 ปี
• พิสูจน์เงื่อนไขลำบาก เพราะเป็นคำพูดของฝ่ายหนึ่งสู้กับอีกฝ่าย
• ไม่ได้รับการคุ้มครองเต็มที่ ภายใต้ พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ฯ

ดังนั้นควร ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ ไม่ว่าจะเช่าระยะสั้นหรือยาว

---

สรุป

การทำสัญญาเช่าที่ถูกต้องตามกฎหมายเป็นสิ่งสำคัญที่สุดสำหรับทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการเช่าบ้าน คอนโด หรือห้องพัก สัญญาที่ดีจะปกป้องสิทธิของทั้งสองฝ่ายและลดความเสี่ยงของข้อพิพาท

สิ่งที่ต้องจำ:

• เงินมัดจำไม่เกิน 1 เดือน (สำหรับผู้ให้เช่าที่มี 5 หน่วยขึ้นไป)
• ค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 1 เดือน
• คืนมัดจำภายใน 7 วัน
• ห้ามตัดน้ำ ตัดไฟ เพื่อบีบให้ผู้เช่าออก
• ค่าน้ำค่าไฟไม่เกินอัตราราชการ
• ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ

ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่มีห้องเช่าหลายห้อง หรือเป็นผู้เช่าที่กำลังมองหาที่อยู่ใหม่ การใช้ AI ช่วยสร้างสัญญาเช่าเป็นวิธีที่สะดวก รวดเร็ว และมั่นใจว่าครบถ้วนตามกฎหมาย

สร้างสัญญาเช่าด้วย AI ฟรี ที่ AiDocX

ทุกที่ที่คุณสร้าง แชร์ ติดตาม และเซ็นเอกสาร AiDocx ทำได้เร็วกว่า