不動産賃貸借契約書テンプレート無料（2026年版）：事業用・居住用・定期借家ひな形

不動産の賃貸借は、個人の住居から事業用テナントまで、多くの人・企業にとって最も身近な契約の一つです。しかし、賃貸借契約書の内容を十分に理解しないまま署名し、退去時の原状回復費用や中途解約の違約金をめぐってトラブルになるケースは後を絶ちません。

契約書一枚に何日もかける必要はありません。AiDocxなら、AIの下書きから署名まで一杯のコーヒーで終わります。

本記事では、借地借家法、民法、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に対応した不動産賃貸借契約書のテンプレートを、普通賃貸借契約・定期借家契約の両方で提供します。

普通賃貸借契約と定期借家契約の違い

不動産賃貸借契約は、大きく「普通賃貸借契約」と「定期借家契約」に分かれます。最も重要な違いは、契約の更新の有無です。

項目	普通賃貸借契約	定期借家契約
法的根拠	借地借家法第26条〜第28条	借地借家法第38条
契約の更新	正当事由がなければ更新拒絶不可	期間満了で確定的に終了（更新なし）
契約方法	口頭でも可（書面推奨）	公正証書等の書面が必須
期間	1年未満は期間の定めなしとみなす	制限なし（1年未満も可）
事前説明	不要	「更新がない」旨を書面で事前説明する義務あり
中途解約	特約がなければ原則不可（民法第618条）	居住用で床面積200㎡未満は転勤等のやむを得ない事由で可
賃料減額請求	可能（借地借家法第32条）	特約で排除可能
賃貸人に有利	いいえ（正当事由なしに更新拒絶不可）	はい（期間満了で確定終了）

どちらを選ぶべきか

• 賃貸人（オーナー）の立場: 建替え・自己使用の予定がある場合は定期借家契約が有利
• 賃借人（テナント）の立場: 長期安定を求めるなら普通賃貸借契約が有利
• 事業用テナント: 出店期間が明確な場合は定期借家契約が一般的
• 居住用: 普通賃貸借契約が主流だが、転勤者向け等で定期借家も増加中

普通賃貸借契約書テンプレート（事業用）

不動産賃貸借契約書（普通賃貸借・事業用）

賃貸人〇〇〇〇（以下「甲」という。）と賃借人〇〇〇〇（以下「乙」という。）は、以下の不動産（以下「本物件」という。）の賃貸借について、以下のとおり契約を締結する。

第1条（目的物件）

1. 所在地：〇〇県〇〇市〇〇区〇〇町〇丁目〇番〇号
2. 建物名称：〇〇ビル
3. 貸室：〇階〇〇号室
4. 専有面積：〇〇.〇〇㎡（壁心）
5. 用途：事務所（事業用）

第2条（契約期間）

1. 契約期間：2026年〇月〇日から2028年〇月〇日まで（2年間）
2. 本契約は、期間満了の6ヶ月前までに甲乙いずれからも更新拒絶の通知がないときは、同一条件で2年間更新されるものとし、以後も同様とする。
3. 甲が更新を拒絶する場合、借地借家法第28条に定める正当の事由が必要とする。

第3条（賃料）

1. 賃料：月額〇〇万円（消費税別）
2. 支払方法：毎月末日までに翌月分を甲指定の銀行口座に振り込む。
3. 振込手数料は乙の負担とする。
4. 1ヶ月に満たない期間の賃料は、1ヶ月を30日として日割り計算する。

第4条（共益費）

1. 共益費：月額〇〇万円（消費税別）
2. 共益費には、共用部分の清掃・照明・空調・エレベーター維持管理費を含む。
3. 共益費の支払方法は賃料と同様とする。

第5条（敷金・保証金）

1. 乙は、本契約の締結と同時に、敷金として金〇〇万円（賃料〇ヶ月分）を甲に預託する。
2. 敷金には利息を付さない。
3. 甲は、本契約終了後、本物件の明渡しが完了した日から〇日以内に、未払賃料、原状回復費用その他の乙の債務を控除した残額を乙に返還する。
4. 乙は、敷金返還請求権を賃料その他の債務と相殺することができない。

第6条（使用目的及び禁止事項）

1. 乙は、本物件を第1条に定める用途以外に使用してはならない。
2. 乙は、以下の行為をしてはならない。
   • (1) 甲の書面による承諾なく本物件の全部または一部を転貸し、または賃借権を譲渡すること
   • (2) 甲の書面による承諾なく本物件の増築、改築、模様替えその他の造作を行うこと
   • (3) 本物件において危険物を製造・保管すること
   • (4) 本物件を反社会的勢力の活動の拠点として使用すること
   • (5) 近隣に迷惑を及ぼす行為を行うこと

第7条（修繕）

1. 本物件の構造躯体、外壁、屋根、共用設備の修繕は甲の負担とする。
2. 乙の使用に伴う室内設備（照明器具、エアコン等）の小修繕は乙の負担とする。
3. 乙は、本物件に修繕が必要な場合、速やかに甲に通知する。
4. 甲が修繕義務を怠り、乙が自ら修繕を行った場合、乙は甲に対し修繕費用の償還を請求することができる（民法第608条）。

第8条（原状回復）

1. 乙は、本契約の終了時、本物件を原状に回復して甲に明け渡す。
2. 事業用賃貸借における原状回復の範囲は、以下のとおりとする。
   • (1) 乙が設置した造作、設備、備品等の撤去
   • (2) 乙の使用により生じた壁・床・天井の汚損・損傷の補修
   • (3) 間仕切り等の撤去及び復旧
3. 原状回復工事は、甲の指定する業者により行うものとし、費用は乙の負担とする。

第9条（中途解約）

1. 乙は、〇ヶ月前までに甲に書面で通知することにより、本契約を中途解約することができる。
2. 乙が前項の予告期間を置かずに解約する場合、〇ヶ月分の賃料相当額を違約金として甲に支払う。
3. 甲からの中途解約は、借地借家法第28条に定める正当の事由がある場合に限り、6ヶ月前に通知して行うことができる。

第10条（賃料の改定）

1. 甲または乙は、以下の事由が生じた場合、賃料の増減を請求することができる（借地借家法第32条）。
   • (1) 土地・建物に対する租税公課の増減
   • (2) 土地・建物の価格の上昇または低下
   • (3) 近傍同種の建物の賃料に比較して不相当となった場合
2. 賃料改定の協議が整わない場合、改定を求める当事者は調停・訴訟によることができる。

第11条（損害保険）

1. 乙は、本契約期間中、乙の費用で火災保険（借家人賠償責任保険を含む。）に加入し、その保険証券の写しを甲に提出する。

第12条（契約の解除）

1. 甲は、乙が以下の各号のいずれかに該当した場合、催告の上、本契約を解除することができる。
   • (1) 賃料の支払いを〇ヶ月以上滞納したとき
   • (2) 第6条の禁止事項に違反したとき
   • (3) 無断で本物件を転貸し、または賃借権を譲渡したとき
   • (4) その他本契約に重大な違反があったとき

第13条（連帯保証人）

1. 連帯保証人〇〇〇〇（以下「丙」という。）は、乙の本契約に基づく一切の債務について、乙と連帯して履行の責を負う。
2. 丙の極度額は金〇〇万円とする（民法第465条の2）。

第14条（反社会的勢力の排除） 甲及び乙は、自らが暴力団、暴力団員その他の反社会的勢力に該当しないこと、及びこれらの者と社会的に非難されるべき関係を有しないことを表明し、保証する。

第15条（合意管轄） 本契約に関する一切の紛争は、本物件の所在地を管轄する地方裁判所を第一審の専属的合意管轄裁判所とする。

本契約の成立を証するため、本書2通を作成し、甲乙各1通を保有する。

2026年〇月〇日

賃貸人（甲）：〇〇〇〇 印 賃借人（乙）：〇〇〇〇 印 連帯保証人（丙）：〇〇〇〇 印

---

⬇ このテンプレートを手入力していませんか？ AiDocxなら賃貸借の種類を選んで物件情報を入力するだけ — 借地借家法対応済みの契約書が数分で完成します。電子署名もそのまま同じ画面で。

→ 賃貸借契約書を今すぐ作成する（無料）

---

定期借家契約書テンプレート

定期借家契約は、契約期間の満了により確定的に終了する賃貸借契約です。借地借家法第38条により、書面（公正証書等）による契約が必須であり、「更新がなく、期間の満了により終了する」旨を記載した書面を事前に交付して説明する義務があります。

定期建物賃貸借契約書

賃貸人〇〇〇〇（以下「甲」という。）と賃借人〇〇〇〇（以下「乙」という。）は、借地借家法第38条に基づく定期建物賃貸借について、以下のとおり契約を締結する。

第1条（目的物件）

1. 所在地：〇〇県〇〇市〇〇区〇〇町〇丁目〇番〇号
2. 建物名称：〇〇マンション〇〇号室
3. 専有面積：〇〇.〇〇㎡
4. 用途：居住用 / 事業用

第2条（定期借家の特約）

1. 本契約は、借地借家法第38条に基づく定期建物賃貸借契約であり、契約の更新がなく、第3条に定める契約期間の満了により終了する。
2. 甲は、本契約の締結に先立ち、乙に対し、「本契約は契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する」旨を記載した書面を交付し、説明した。
3. 乙は、前項の書面を受領し、その内容を理解した上で本契約を締結する。

第3条（契約期間）

1. 契約期間：2026年〇月〇日から2028年〇月〇日まで（2年間）
2. 本契約は、前項の期間の満了により終了し、更新されない。
3. 甲は、契約期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、乙に対し期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければならない（借地借家法第38条第6項）。
4. 甲が前項の通知を怠った場合、通知の日から6ヶ月を経過するまでは、契約の終了を乙に対抗できない。

第4条（賃料）

1. 賃料：月額〇〇万円
2. 支払方法：毎月末日までに翌月分を甲指定の銀行口座に振り込む。
3. 甲及び乙は、本契約期間中、借地借家法第32条に基づく賃料増減請求を行わないものとする。（※定期借家契約では特約による排除が可能）

第5条（敷金）

1. 乙は、敷金として金〇〇万円（賃料〇ヶ月分）を甲に預託する。
2. 敷金の返還は、明渡し完了後〇日以内に、未払賃料・原状回復費用を控除した残額を返還する。

第6条（中途解約）

1. 居住用で床面積200㎡未満の場合：乙は、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事由により本物件を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、1ヶ月前に通知して本契約を解約することができる（借地借家法第38条第7項）。
2. 事業用または床面積200㎡以上の場合：中途解約は、本条の特約がある場合にのみ可能とする。乙は、〇ヶ月前に甲に書面で通知することにより中途解約することができる。

第7条（再契約） 甲乙協議の上、本契約期間の満了後に新たな賃貸借契約を締結することを妨げない。ただし、これは本契約の更新ではなく、新規の契約締結である。

第8条（原状回復） [普通賃貸借契約書第8条の内容を適用。ただし、居住用の場合は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に従う。]

第9条〜第15条 [普通賃貸借契約書の対応条項と同一の内容を適用]

---

原状回復ガイドライン（国土交通省）のポイント

居住用賃貸借の退去時トラブルの多くは、原状回復の範囲をめぐるものです。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）の考え方を理解しておくことが重要です。

原状回復の基本的な考え方

原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とされています。

つまり、通常損耗（経年劣化・通常使用による損耗）は賃貸人の負担です。

貸主負担と借主負担の区分

区分	具体例	負担者
経年劣化	壁紙の日焼け、フローリングのワックスの剥がれ	賃貸人（甲）
通常損耗	家具の設置跡、画鋲の穴、冷蔵庫背面の電気焼け	賃貸人（甲）
善管注意義務違反	結露を放置してカビが発生、掃除を怠り油汚れが固着	賃借人（乙）
故意・過失	タバコのヤニ汚れ、ペットによる傷、落書き	賃借人（乙）
通常使用を超える損耗	引越し時の家具搬出による傷、釘穴・ネジ穴	賃借人（乙）

事業用賃貸借との違い

項目	居住用	事業用
ガイドラインの適用	原則適用	原則適用なし（当事者間の合意が優先）
通常損耗の負担	賃貸人負担	特約により賃借人負担とすることが一般的
原状回復の範囲	限定的（故意・過失等のみ）	広い（スケルトン返し等も可）
原状回復業者の指定	原則不可（消費者契約法）	賃貸人指定が一般的

原状回復特約テンプレート（事業用）

第〇条（原状回復の範囲）

1. 乙は、本契約の終了時、本物件を甲に引渡した時の原状に回復して明け渡す。原状回復の範囲は以下を含む。
   • (1) 乙が設置した内装、造作、設備、備品等の一切の撤去
   • (2) 壁面・天井のクロス張替え
   • (3) 床材のクリーニングまたは張替え
   • (4) 間仕切りの撤去及びスケルトン状態への復旧
   • (5) 電気・通信配線の撤去
2. 原状回復工事は甲の指定する業者が行い、費用は乙の負担とする。
3. 乙は、明渡し予定日の〇ヶ月前までに、甲に原状回復工事の協議を申し入れる。

民法改正（2020年）と賃貸借契約への影響

2020年4月施行の改正民法は、賃貸借契約にも重要な変更をもたらしています。

主な改正ポイント

項目	改正内容	契約書への反映
敷金の定義（第622条の2）	敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義	返還時期・控除範囲を明記
敷金の返還義務（第622条の2）	明渡し時に未払賃料等を控除して返還する義務を明文化	返還期日を明記（〇日以内）
賃借人の原状回復義務（第621条）	通常損耗・経年劣化は原状回復義務の対象外と明文化	居住用は通常損耗除外を明記
連帯保証人の極度額（第465条の2）	個人の連帯保証人に極度額の設定が必須	極度額を金額で明記
賃貸人の修繕義務の例外（第607条の2）	賃借人の責めに帰すべき事由による場合は修繕義務なし	修繕義務の分担を明記
賃借人による修繕（第607条の2）	急迫の事情がある場合等に賃借人が修繕可能	事前通知義務・費用償還を明記

連帯保証人の極度額

改正民法で最も注意すべき点の一つが、個人の連帯保証人の極度額です。

• 個人の連帯保証人を立てる場合、極度額の定めがなければ保証契約は無効
• 極度額は確定金額で明記する必要あり（「賃料の〇倍」ではなく「〇〇万円」）
• 一般的な目安：賃料の12〜24ヶ月分

賃貸借契約書作成のチェックリスト

普通賃貸借契約

• 物件の所在地・建物名称・貸室・面積が正確に記載されているか
• 契約期間と更新条件が明記されているか
• 賃料・共益費の金額と支払方法・支払日が明確か
• 敷金の金額と返還条件・返還時期が記載されているか
• 使用目的と禁止事項が定められているか
• 修繕義務の分担（甲負担・乙負担）が明確か
• 原状回復の範囲が具体的に定められているか
• 中途解約の条件（予告期間・違約金）が記載されているか
• 連帯保証人を立てる場合、極度額が金額で明記されているか
• 火災保険への加入義務が記載されているか
• 反社会的勢力排除条項があるか

定期借家契約（追加チェック）

• 「本契約は更新がなく期間満了により終了する」旨の明記があるか
• 事前説明書面を別途作成・交付しているか（借地借家法第38条第3項）
• 期間満了の通知義務（1年前〜6ヶ月前）が記載されているか
• 再契約の可能性についての記載があるか
• 居住用の場合、中途解約権（借地借家法第38条第7項）を考慮しているか

✅ チェック漏れが心配？ AiDocxは賃貸借契約に必要な条項を自動でカバー。物件情報を入力するだけで、借地借家法対応済みの契約書が完成します。

→ チェック漏れゼロの賃貸借契約書を作成（無料）

事業用賃貸借の特有条項

事業用テナントの賃貸借契約では、居住用にはない以下の条項を検討してください。

保証金と償却

保証金条項テンプレート

第〇条（保証金）

1. 乙は、本契約の締結と同時に、保証金として金〇〇万円を甲に預託する。
2. 保証金のうち〇〇％（金〇〇万円）は、本契約の終了時に償却し、乙に返還しない。
3. 甲は、本契約終了後、本物件の明渡し完了日から〇日以内に、保証金から償却額及び乙の未払債務を控除した残額を乙に返還する。

看板・サイン設置

看板条項テンプレート

第〇条（看板・サイン）

1. 乙は、甲の事前の書面による承諾を得た上で、甲の指定する場所及び仕様に従い、看板またはサインを設置することができる。
2. 看板の設置費用及び維持管理費用は乙の負担とする。
3. 乙は、本契約の終了時、自己の費用で看板を撤去し、原状に回復する。

営業時間・定休日

営業条項テンプレート

第〇条（営業時間・定休日）

1. 乙の営業時間は〇時〇分から〇時〇分までとする。
2. 定休日は〇〇とする。
3. 乙は、営業時間の変更または臨時休業を行う場合、事前に甲に通知する。

AiDocxで賃貸借契約書を効率的に作成

従来の方法	AiDocxを使う場合
市販の契約書ひな形を自分で修正（数時間〜）	物件情報を入力するだけでAIが自動生成（数分）
民法改正・借地借家法の対応漏れリスク	最新法令に常時対応済み
原状回復ガイドラインの内容を自分で確認	ガイドライン準拠の条項を自動生成
Word → 印刷 → 対面署名 → 保管	オンラインで完結、電子署名も同じ画面で

賃貸借契約書の作成から電子署名まで、AiDocxで一気通貫で完了できます。

→ AiDocxで賃貸借契約書を無料作成する

よくある質問（FAQ）

賃貸借契約書は電子契約（電子署名）で有効ですか？

はい、有効です。宅地建物取引業法の改正（2022年5月施行）により、宅建業者が関与する賃貸借の重要事項説明書・契約書も電子化が可能となりました。電子署名法に基づく電子署名を付した契約書は、書面と同等の法的効力を持ちます。ただし、定期借家契約の事前説明書面については、借地借家法の解釈上、別途書面で交付することが推奨されます。

定期借家契約の事前説明を怠った場合どうなりますか？

借地借家法第38条第3項により、「更新がなく期間の満了により終了する」旨の書面を事前に交付して説明しなかった場合、定期借家としての効力が認められず、普通賃貸借契約とみなされます。これは判例（最判平成24年9月13日）でも確認されています。事前説明は賃貸借契約書とは別の書面で行う必要があります。

敷金は何ヶ月分が適正ですか？

法律上の規定はありませんが、居住用では1〜2ヶ月分、事業用では3〜12ヶ月分が一般的です。事業用で保証金と称する場合、6〜12ヶ月分で一部償却（10〜20％）とするケースが多く見られます。なお、2020年の民法改正により、敷金の定義と返還義務が明文化されました。

連帯保証人の極度額はいくらに設定すべきですか？

民法改正により、個人の連帯保証人には極度額の設定が必須となりました。一般的には賃料の12〜24ヶ月分が目安とされています。極度額が高すぎると保証人の負担が過大になり、低すぎると賃貸人の債権回収に不足する可能性があります。近年は家賃保証会社の利用が増えており、個人の連帯保証人を求めないケースも増加しています。

賃料の増減はどのように行いますか？

借地借家法第32条により、経済事情の変動、租税公課の増減、近傍同種建物の賃料との比較等を理由に、賃料の増減を請求できます。まず当事者間で協議し、合意できない場合は調停を経て訴訟となります。なお、定期借家契約では、特約により賃料増減請求権を排除することが可能です。

まとめ

不動産賃貸借契約書は、借地借家法、民法（2020年改正対応）、国土交通省原状回復ガイドラインを踏まえて作成する必要があります。普通賃貸借と定期借家の違いを理解し、事業用・居住用それぞれの特性に応じた適切な契約書を整備してください。特に、敷金返還条件、原状回復の範囲、連帯保証人の極度額は、トラブルが最も多い条項です。

賃貸借契約書の作成から電子署名まで、AiDocxで一気通貫で完了できます。契約書一枚に何日もかける必要はありません。AIの下書きから署名まで、一杯のコーヒーで終わります。

---

今すぐ賃貸借契約書を作成しませんか？

AiDocxなら、賃貸借の種類（普通・定期）と用途（事業用・居住用）を選んで物件情報を入力するだけ。借地借家法・民法改正対応済みの契約書がすぐに完成し、電子署名まで同じ画面で完了します。テンプレートのコピペ・手修正は不要です。

→ AiDocxで賃貸借契約書を無料作成する