스타트업 실사(Due Diligence) 체크리스트: 투자 유치 전 준비 문서 총정리 (2026)

텀시트(Term Sheet)에 사인하고 나면 본격적인 실사(Due Diligence, DD)가 시작됩니다. 이 과정에서 "이 서류 있어요?"라는 질문에 "찾아보겠습니다"를 반복하는 스타트업이 적지 않습니다. 서류를 찾느라 시간이 지연되고, 누락된 문서 때문에 투자 조건이 불리해지거나 딜 자체가 무산되기도 합니다.

계약서 한 장에 며칠을 쓸 필요 없습니다. AiDocx는 초안부터 서명까지 커피 한 잔 안에 끝납니다.

이 글에서는 실사에 필요한 서류를 카테고리별로 정리하고, VDR(가상 데이터룸) 구성법, 시리즈별 실사 차이까지 한 번에 안내합니다.

실사(DD)란 무엇인가

실사는 투자자(또는 인수자)가 투자 대상 회사의 법률, 재무, 기술, 인사 등 전 영역을 조사하여 리스크를 파악하는 과정입니다.

구분	설명	주관
법무 DD	법적 리스크, 소송, 계약, IP, 규제 준수	투자자 측 법무법인
재무 DD	재무제표, 세무, 현금흐름, 부채	투자자 측 회계법인
기술 DD	기술 스택, 코드 품질, 보안, 확장성	투자자 측 기술 전문가
인사 DD	핵심 인력, 보상 체계, 스톡옵션, 노무	투자자 측 HR 전문가
상업 DD	시장 규모, 경쟁 환경, 고객 검증	투자자 직접 또는 컨설팅

법무 DD 체크리스트

회사 기본 문서

법인등기부등본 (최근 발행)
정관 (최신 개정본)
주주명부 (전환사채, 신주인수권 포함)
이사회/주주총회 의사록 (전체)
사업자등록증
인허가/면허/등록증 (해당 시)

계약서

고객사 계약서 (주요 매출처)
공급업체/협력업체 계약서
임대차 계약서
외주 개발/디자인 계약서
투자 계약서 (기존 라운드)
주주간 합의서 (SHA)
전환사채/신주인수권부사채 발행 문서

지식재산권

특허 출원/등록 목록 및 등록증
상표 등록 목록 및 등록증
소프트웨어 저작권 등록증
IP 양도 계약서 (창업자 → 회사)
직무발명 보상 규정
오픈소스 라이선스 BOM (Bill of Materials)

소송/분쟁

현재 진행 중인 소송/중재/행정 절차 목록
과거 소송 이력 및 결과
잠재적 분쟁 사항 (통지서, 내용증명 등)

규제 준수

개인정보 처리방침
개인정보 영향평가 결과 (해당 시)
정보보호 관리체계 인증 (ISMS/ISO 27001, 해당 시)
금융/의료/교육 등 업종별 규제 준수 증빙

재무 DD 체크리스트

재무제표

감사보고서 또는 재무제표 (최근 3년)
최근 월별 관리회계 보고서 (손익/현금흐름)
세무 신고서 (법인세, 부가세 최근 3년)
세무 조사 이력 및 결과

매출/수익

매출 구성 분석 (고객별, 제품별, 지역별)
MRR/ARR 추이 (SaaS의 경우)
코호트 분석 (고객 유지율, LTV)
주요 고객 Top 10 매출 비중
미수금 현황 및 대손 충당금

비용/부채

비용 구조 분석 (인건비, 서버비, 마케팅 등)
차입금/사채 목록 및 조건
리스/렌탈 계약 목록
우발 채무 (보증, 담보 제공 등)

예측

향후 3~5년 재무 예측 (P&L, 현금흐름)
예측의 핵심 가정 설명 자료
사업 계획서 (투자 활용 계획 포함)

기술 DD 체크리스트

아키텍처/인프라

시스템 아키텍처 다이어그램
기술 스택 목록 (언어, 프레임워크, DB, 클라우드)
인프라 구성 (서버, CDN, DNS, 모니터링)
확장성 계획 (현재 트래픽 vs 설계 한계)

코드/개발

코드 저장소 접근 (또는 코드 리뷰 보고서)
CI/CD 파이프라인 구성
테스트 커버리지 (단위/통합/E2E)
코드 품질 도구 사용 현황 (린터, 정적 분석)
기술 부채 현황 및 해소 계획

보안

보안 점검 결과 (펜테스트, 취약점 스캔)
데이터 암호화 방식 (저장 시/전송 시)
접근 제어 및 인증 체계
보안 사고 이력 및 대응 결과
데이터 백업 및 재해 복구 계획 (DRP)

데이터

데이터 수집/저장/처리 현황
데이터 보유 정책 (보존 기간, 삭제 절차)
AI/ML 모델 사용 시: 학습 데이터 출처, 모델 성능 지표

인사 DD 체크리스트

인력 현황

조직도 및 인원 현황
핵심 인력(Key Person) 프로필 및 이력
경쟁사 출신 직원 목록 (경업금지 약정 확인)

보상/계약

급여 테이블 및 보상 체계
근로계약서 표준 양식
스톡옵션/RSU 부여 현황 및 베스팅 스케줄
경업금지/비밀유지 약정서 체결 현황

노무

4대 보험 가입 현황
퇴직금 적립 현황
근로기준법 준수 현황 (근무시간, 연차 등)
노무 분쟁 이력

VDR(가상 데이터룸) 구성법

실사 자료는 VDR(Virtual Data Room)에 체계적으로 정리하여 투자자에게 공유합니다.

VDR 운영 팁

접근 권한 관리: 투자자별로 접근 가능한 문서 범위를 다르게 설정합니다. 경쟁사 관련 투자자에게는 핵심 기술 문서를 제한할 수 있습니다.
워터마크: 민감한 문서에는 열람자 이름이 포함된 워터마크를 설정합니다.
다운로드 제한: 핵심 문서는 열람만 허용하고 다운로드를 제한합니다.
활동 로그: 누가 어떤 문서를 언제 열람했는지 추적하면 투자자의 관심 분야를 파악할 수 있습니다.

시리즈별 실사 차이

항목	Seed	Series A	Series B+
실사 기간	1~2주	2~4주	4~8주
법무 DD	기본 법인 서류, IP	상세 계약 검토, 소송	전면 법무 감사
재무 DD	간이 재무, 번레이트	관리회계, 유닛이코노믹스	외부 감사, 세무 정밀
기술 DD	코드 리뷰 없음/간소	아키텍처 리뷰, 보안 점검	코드 감사, 펜테스트
인사 DD	핵심 인력 확인	조직도, 스톡옵션	전면 HR 감사
VDR 필요	권장	필수	필수 (대형)
주요 초점	팀, PMF, IP 소유	성장 지표, 단위 경제	수익성, 시장 확대

실사 준비를 위한 타임라인

투자 유치 활동 시작 전에 미리 준비하는 것이 이상적입니다.

시점	준비 사항
D-90 (3개월 전)	VDR 폴더 구조 생성, 기본 서류 수집 시작
D-60 (2개월 전)	재무제표 정리, IP 현황 확인, 누락 계약서 체결
D-30 (1개월 전)	VDR 자료 완비, 내부 리뷰 (법무/재무 전문가 확인)
D-0 (텀시트 서명)	VDR 접근 권한 개설, Q&A 창구 지정
D+7~D+30 (실사 중)	Q&A 대응, 추가 자료 요청 대응

실사에서 자주 발견되는 문제와 대응

발견 문제	투자자 반응	사전 대응
창업자 IP가 회사 명의가 아님	딜 중단 또는 클로징 전 조건	사전 IP 양도 계약 체결
스톡옵션 부여 한도 초과	밸류에이션 조정	정관 변경 + 주주총회 결의
핵심 계약서 누락 (구두 합의)	리스크 할증	서면 계약 소급 체결
세무 신고 오류	추징세 반영 요구	사전 수정 신고
개인정보보호법 미준수	시정 요구 조건 부과	ISMS/개인정보 정비

AI로 실사 서류 준비하기

실사에 필요한 서류 중 상당수는 계약서, 보고서, 정책 문서입니다. AiDocx를 사용하면 IP 양도 계약서, 비밀유지 약정서, 개인정보 처리방침 등 실사에 필요한 문서를 AI로 빠르게 작성할 수 있습니다.

작성된 문서는 AiDocx VDR(가상 데이터룸)에 바로 보관하고, 투자자에게 접근 권한을 부여하세요. 문서 열람 추적, 워터마크, 다운로드 제한 등 VDR 핵심 기능을 지원합니다.

마무리

실사는 투자 유치의 마지막 관문입니다. 철저한 준비는 투자 조건을 유리하게 만들고, 딜 클로징 속도를 높입니다. 이 체크리스트를 기반으로 지금부터 VDR을 정리하세요.

AiDocx에서 실사 서류를 AI로 작성하고, VDR에 체계적으로 보관하세요. 투자 유치의 속도가 달라집니다.

스타트업 실사(Due Diligence) 체크리스트 (2026): 투자 유치 전 준비 문서 총정리